物业延期交付引发的法律风险｜实务探讨
物业延期交付引发的法律风险｜实务探讨
作者｜王鹏、黄依蓝，指导合伙人｜郭雳
引言
近期，由于房地产企业融资环境日益紧张、房地产交易市场持续低迷等多重不利因素叠加，众多房地产企业承受着巨大的资金压力。这导致项目施工周期不断延长，房屋延期交付的情况屡见不鲜。随之而来的是，相关的法律纠纷数量显著上升。为此，政府不得不频繁介入，力保房屋交付。这一现象充分表明，许多房地产企业已无法有效保障购房者的合法权益，房屋延期交付问题已演变成一个影响民生的社会性问题。这行为不仅对购房者的合法权益造成了直接伤害，还引发了商品房买卖合同中的违约问题以及群体性维权等一连串复杂的法律风险。本文基于当前房地产市场的实际困境和司法案例，从《民法典》和《城市房地产管理法》等相关法律法规入手，深入分析了房屋延期交付过程中的关键法律纠纷，旨在为各方提供规避风险、维护自身权益的实际操作指南。
一、物业延期交付概述
（一）交付条件的认定
在房屋买卖过程中商品房交付的条件 门，若卖方未依照约定的期限及房屋状况向买方交付房产，即构成房屋交付的延迟。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，房屋的转移占有通常被视为房屋的交付使用，除非当事人之间有其他特别约定。房屋交付是否满足法律或合理要求，这成为了判断房屋延期交付是否成立的核心要素，同时也是房屋买卖过程中的一大争议点。在各地法院对法定交付条件进行认定时，所持观点也存在着明显的分歧。
1.工程竣工验收合格是房屋交付的必备条件
《城市房地产管理法》第二十七条第二款明文规定，房地产开发项目在竣工并通过验收合格后，方可投入使用，《商品房销售管理办法》第七条亦规定，商品房的现售需满足一系列条件，其中第四项要求房屋必须通过竣工验收。据此，我们可以得出结论，交付给消费者的房屋必须是经过竣工验收并合格的。依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》中的第四条与第六条，工程竣工验收由建设单位牵头，联合勘察、设计、施工、监理等单位，对工程质量及各项管理环节进行综合评估，最终由上述单位共同拟定工程竣工验收的结论性意见。
2.竣工验收备案是否属于房屋交付的必备条件存在不同观点
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八章明确指出，若备案机关在竣工验收环节察觉到建设单位存在违反国家建设工程质量管理规定的行为，必须立即采取行动。具体而言，应在收到竣工验收备案文件后的15天之内，下达命令暂停使用相关设施，并重新安排竣工验收程序。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的第十一条明确指出，若建设单位在办理工程竣工验收备案过程中使用了虚假的证明文件，那么该工程竣工验收将视为无效。同时，备案机关将下令暂停该工程的使用。依据相关规定，若竣工验收环节出现违规操作，或是以伪造的证明文件来办理备案，那么验收结果将无效，同时禁止房屋投入使用。然而，并非所有未完成竣工验收备案的情况都会导致使用被暂停，所以竣工验收备案并非房屋交付时必须满足的条件。此外，某些地区的具体规定和实际执行标准比上述规定更为严厉，规定所交付的住宅必须完成工程验收备案手续。比如，《江西省高级人民法院关于印发的通知》中第二项指出：“交付的住宅必须通过工程验收并完成备案登记。”再如，深圳市住房和建设局以及深圳市市场监督管理局共同发布的《深圳市商品房买卖合同（预售）示范文本》和《深圳市商品房买卖合同（一手房现售）示范文本》中，都明确要求在房屋交付前，卖方必须取得工程验收合格的备案证明文件。
不同法院在此问题上也存在不同观点，具体如下：
案件
审理法院
法院观点
海南欧博房地产开发企业针对张和义提起的关于商品房预售合同的争议案件[1]。
最高人民法院
办理竣工验收备案是法定交房条件。
中山市荣基房地产开发企业涉及的彭峥嵘等人提起的住宅项目预售协议争议案件[2]。
广东省高级人民法院
交付的房屋应办理工程竣工验收备案。
荆州市福隆房地产开发有限公司涉入与熊洁之间的商品房销售合同争议案件[3]。
湖北省高级人民法院
交付的房屋应符合建设行政主管部门的备案条件。
陈勇与胡水英商品房销售合同纠纷案[4]
湖南省高级人民法院
住宅项目一旦通过竣工检验并获得认可，便满足了法律规定的交付标准，而进行竣工备案程序本身并非法律规定的交付前提。
李微微与南充泰美置业有限公司商品房销售合同纠纷案[5]
四川省高级人民法院
商品房经竣工验收合格就达到法定交房条件，办理竣工验收备案不是法定交付条件。
3满足基本居住要求构成物业交付条件
《广东省高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件的相关指引》中第二十四条明确指出，所售出的住宅必须符合购房者对于基本居住条件的需求。在吴某与广州市某房地产开发有限公司之间的商品房预售合同纠纷案[6]中，广州市中级人民法院判定，开发商所提供的住宅必须符合购房者日常生活的基本用电需求。然而，该开发商所提供的临时用电设施未能确保用电过程中的安全与稳定性。因此，法院最终认定，涉案房屋尚未满足交付标准，开发商需承担因延期交付而产生的违约责任。
（二）免除延期交付责任的认定
房屋交付延期主要体现为，到期时房屋仍在施工中，尚未完成验收。若房屋建设因客观因素受阻而暂停，在判断房屋交付是否延期以及延期天数时商品房交付的条件 门，应当将因客观因素造成的延误时间从总期限中扣除。
1.《民法典》规定因不可抗力可免责
《民法典》第一百八十条明确了不可抗力的概念及其在特定情况下的免责条款，但对于具体情形并未作出详细规定。在发生争议时，需依据具体实际情况来判断是否构成不可抗力。在鱼平与陕西东方星城房地产开发有限公司的商品房预售合同争议案件中，由于政策变动，政府责令开发商增加人防工程的建设，法院判定这一变化在签订《商品房买卖合同（预售）》阶段无法预料，同时在施工过程中也难以预见、无法规避和克服，属于不可抗力的范畴。在宝鸡市新烽火房地产开发有限责任公司与袁辉、仇伟娟之间的商品房预售合同争议案中，由于疫情、汛期等不可抗力因素以及环境治理相关管控措施的影响，法院在审理过程中，对开发商未能按时履约的情况，酌情减免了其四个月的违约责任。
2.地方司法文件规定特定情形下可免责
为了确保法律适用的统一性和裁判的尺度一致，一些地方法院出台了关于卖方延期交付房屋可免除责任的司法文件，这些文件构成了判断延期交付房屋是否可以免责的重要依据。依据江西省、天津市、河南省等地高级人民法院发布的司法文件[9]的相关规定商品房交付的条件 门，若在商品房买卖合同签订后，因非出卖方自身因素导致的客观情况出现，并且这些情况与房屋延期交付有直接因果关系，那么由此产生的延误时间应当从合同约定的交房期限内予以扣除。
（1）灾害性天气、突发性公共卫生事件；
（2）国家或地方法律、法规及政策变化；
（3）政府部门发布环境治理停工令、大气污染治理管控措施；
政府部门承办规模庞大的会议、重大活动，或因公共福祉考量实施行政管控举措。
（5）执行其他非因开发商原因的行政命令。
执行行政指令并不总是直接构成扣除交房期限的合理理由，还需考虑此类指令是否能够事先预料。例如，在高考期间暂停建筑作业、在签署房产买卖合同前政府发出环保停工令，法院在审理时若认定这些情况属于可预见的且能提前做出安排的，则不能因此免除因延期交付房屋而产生的违约责任。若行政命令属于难以预料的情形，并且合同条款明确指出执行此类行政命令构成不可抗力，且该命令与房屋交付延期有直接因果关系，那么由此产生的延误时间应当从总期限中予以减除。
3.市政配套设施建设延误导致的延期交房能否免责尚存争议
关于市政设施建设延迟所引发的交房延迟是否可免除责任，法院的判决存在差异。在《最高人民法院公报》2019年第5期中，张宇与上海亚绿实业投资有限公司之间的商品房预售合同纠纷案[11]显示，若市政配套工程在合同签订前遭遇阻碍而停滞，开发商在逾期交付房屋时，不得援引免责条款。在赵昆与大连复城置业有限公司之间发生的商品房销售合同争议案件中，合同签订时间早于市政配套设施工程的实施，法院经过审理，最终判定市政配套设施的接入延迟是导致交房延迟的原因，这一情况符合双方商品房买卖合同中约定的免责条款。
二、物业延期交付引发的法律风险
《民法典》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对延期交房所涉及的民事责任进行了规定，其核心内容包括需支付违约金以及合同解除的可能性。
（一）延期交房时的违约责任
在房屋交付延期且未满足合同解除条件的情况下，购房者有权向开发商索要违约赔偿。若合同中已对违约金有明确规定，则应按照该规定进行支付。若合同中约定的违约金数额过高或过低，可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定进行调整。最高人民法院民事审判第一庭在民事审判实务中提出，若开发商未能按时交付房屋，这将导致业主无法按预定时间入住，从而造成房屋使用权益的损失。《商品房买卖解释》第十三条明确指出，业主因房屋延迟交付而遭受的居住利益损失，应被视为业主需要租赁房屋以替代居住所造成的损害，这一规定与业主实际遭受的损失情况相符。卖房人若延迟交付房产，买房人将遭受无法按时入住房屋的损失，即使用利益受损。若合同中规定的违约金数额偏高，则应将其调整至买房人租金损失的130%；反之，若违约金数额偏低，则应相应调整为买房人的租金损失数额。
若房屋买卖合同中未对违约金作出规定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，若合同中未明确违约金的具体金额或损失赔偿的计算方式，违约金或损失赔偿金额应参照以下标准确定：对于逾期交付房屋的情况，违约金或损失赔偿金额应参照逾期期间内，由相关主管部门公布或具备资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准来计算。
（二）房屋买卖合同解除
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，若卖方未能在被催告后三个月内合理期限内交付房屋，买方可依法解除房屋买卖合同。若合同中对解除事宜有其他约定，则应遵循该约定。合同解除后，买方需将房屋退还给卖方，而卖方则需退还买方已支付的购房款及其相应利息。若购房者在入住后发现所购房屋尚未满足交付标准，那么在退还购房款及相应利息的同时，还需从该款项中扣除购房者已使用的房屋费用。
（三）借款合同和抵押合同的解除以及房款返还
在购房者在签署房屋买卖协议的同时，若附带了房屋贷款协议以及房地产抵押协议，那么在房屋买卖协议被解除的情况下，房屋贷款协议和房地产抵押协议是否也可以随之解除？此外，一旦房屋贷款协议和房地产抵押协议被解除，将产生哪些法律上的影响？在中国建设银行股份有限公司青海省分行等与王忠诚商品房预售合同纠纷上诉案[14]中，最高法院裁定，要求开发商与购房者终止房屋买卖协议。同时，一并终止个人住房贷款协议及房地产抵押协议。开发商需退还购房者已支付的房款并赔偿相应损失，还需向购房者退还已偿还给银行的贷款本金及利息。此外，开发商还需向银行归还个人住房贷款协议及房地产抵押协议项下尚未偿还的贷款本金及利息。最高法作出裁决后，银行对购房者提起诉讼，诉求购房者与开发商共同归还剩余的贷款本金及利息。该案经最高法重新审理，最终法院判定，由于开发商未能按约定时间交付房屋，导致涉及房屋的买卖合同被解除，同时，由于合同目标无法达成，贷款合同和抵押合同亦随之解除。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，若商品房买卖合同被认定为无效或被撤销、解除，随之商品房担保贷款合同亦应解除。在此情况下，开发商需将已收受的购房贷款本金及利息分别退还给担保权人和购房者，而购房者无需承担返还责任。据此，判决要求开发商向银行归还所收借款本息，购房者无需承担还款责任。
三、关于物业交付的建议
（一）选择信誉良好的开发商
从买方的视角来看，那些信誉卓著的开发商往往具备强大的资金基础，并且拥有丰富的融资途径，因此不太可能遭遇资金链断裂的问题。他们更能抵御市场的波动以及政策的调整，从而使得这类开发商延期交付房屋的可能性较小。购房者可以通过调查开发商的规模、过往项目的表现、是否存在法律诉讼以及是否已获得预售许可证等多种途径，对开发商的信誉进行全面评估。
（二）优先选择购买现售房
从买方的立场来看，预售的房屋由于后续建设过程中存在诸多不确定性，其延期交付的可能性相较于现售房屋要高得多；特别是在房地产市场状况不佳的时候，我们建议购房者优先考虑那些已经通过竣工验收的现售房屋。
（三）明确房屋交付条件
房屋交易涉及双方，除法定交付条款外，合同中还需详细规定交付的具体条件和时间。这些条件和时间必须明确且可操作，以防止交付过程中产生纠纷。在完成工程验收并备案后，建议同时明确满足居住需求的交房条件。
（四）明确约定延期交房的违约责任和合同解除条款
从买方的立场来看，房屋买卖合同中关于延期交付房屋的违约责任以及合同解除的具体条款必须表述清楚。若依照标准文本所订立的《商品房买卖合同》中规定，违约金应按每日或购房款的一定比例计算，那么买方可以尝试与卖方协商，通过签订补充协议，将延期交付房屋时的违约金调整为依据实际支付的房屋租金来计算。在确定合同终止的具体日期方面，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，若因延期交房超过三个月，买方有权终止购房合同。至于购房款的退还事宜，购房合同中应明确规定，在合同解除后，卖方需退还已收的首付款以及买方已支付的贷款本金及利息。
（五）明确延期交付免责情形及证据保存
从卖方立场来看，在房屋买卖合同中，需对延期交付的免责条款进行明确物业延期交付引发的法律风险｜实务探讨，这些免责条件可以涵盖自然灾害、突如其来的公共卫生危机、法律法规或政策的变动、政府部门颁布的环境治理停工令、大气污染治理的管控措施、政府部门举办的大型集会和重要活动、政府部门为公共利益实施的行政管制措施，以及政府部门发布的其他可能引发延期交房的行政指令等。一旦出现合同中规定的免责条件，双方应立即通知对方，并采取措施防止损失进一步增加，此外，还需妥善保存有关免责原因的认定、持续期限等相关证据。
法律法规：
《民法典》第一百八十条明确规定，若因不可抗力因素导致无法履行民事义务，当事人将无需承担相应的民事责任。若法律对此有特别规定，则应按照该规定执行。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《民法典》第五百六十三条第一款规定，若出现以下情况之一，合同当事人有权终止合同：其中一种情形是，合同一方未按约定履行主要债务，在接到催告后，即便在合理的时间内，仍未完成履行义务。
《民法典》第五百六十六条第二款规定，若合同因违约而终止，权利人有权要求违约方履行违约责任，除非双方事先有其他约定。
《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目一旦竣工，必须通过验收并确保合格，之后方可正式投入使用。
《最高人民法院就商品房买卖合同纠纷案件适用法律的相关解释》第八款规定：房屋的占有转移，等同于房屋的交付使用，除非当事人之间有其他特别约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确指出，依照民法典第五百六十三条的相关规定物业延期交付引发的法律风险｜实务探讨，若卖方未能按时交付房屋，或买方未能按时支付购房款项，在经过催告后，若在三个月的合理时间内仍未完成履行，那么有权解除合同的一方提出解除合同的要求，应当得到法律的支持。然而，如果合同双方事先有其他约定，则不在此列。
若当事人主张约定的违约金数额偏高，要求降低，则应按照违约金超出损失额30%的幅度进行合理减少；若当事人认为约定的违约金数额偏低，要求提升，则应依据实际损失额来确定违约金的最终数额。
《最高人民法院就商品房买卖合同纠纷案件所涉法律问题作出解释》的第十三条明确规定：若商品房买卖合同中未对违约金的具体金额或损失赔偿的计算方式进行约定，则违约金金额或损失赔偿金额可依据以下标准进行确定：对于逾期交付房屋的情况，应参照逾期期间内，由相关主管部门公布或具备资质的房地产评估机构评定的同一地段、相同类型房屋的租金标准来决定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，一旦商品房买卖合同被判定为无效或被撤销、解除，随之商品房担保贷款合同亦将解除。在此情况下，卖方需将已收受的购房贷款本金和购房款本金及其利息，分别退还给担保权人和购房者。
《商品房销售管理办法》第七条明确规定，商品房在现售时必须满足一系列条件，其中之一便是必须已经顺利通过了竣工验收程序。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，若备案机关在竣工验收阶段察觉到建设单位存在违反国家建设工程质量管理规定的行为，则必须在收到竣工验收备案文件后的15天内，下达停用令，并重新安排竣工验收程序。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第十条明确规定，若建设单位在备案机关决定重新组织竣工验收的工程中，未经批准擅自投入使用，备案机关将下令立即停止使用，并处以工程合同价款的2%至4%不等额的罚款。
注释
[1]（2015）民申字第1045号民事判决书。
[2]（2020）粤民申1166号民事裁定书。
[3]（2020）鄂民申2929号民事裁定书。
[4]（2020）湘民申2603号民事裁定书。
[5]（2020）川民申4395号民事裁定书。
[6]（2024）粤01民终20175号民事判决书。
[7]（2024）陕04民终2537号民事判决书。
[8]（2024）陕03民终1745号民事判决书。
《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第七条明确了灾害性天气、公共卫生突发事件、行政命令执行、法律法规和政策调整等可以免责的情况；《天津市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》第一条第四款提到了政府部门发布停工令可以免责；《河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要》第六条则规定了政府部门因环境治理发布停工令、实施大气污染治理管控措施、举办大型会议或重要活动、基于公共利益采取行政管制措施以及实施疫情防控措施等情况均可免责。
2019年，江西省高级人民法院发布了编号为赣07民终656号的民事判决书，同时，天津市第三中级人民法院也公布了2019年至2022年间9个商品房买卖合同纠纷的典型案例，其中第六个案例涉及王某等80多位购房者与天津某房地产有限公司之间的房屋买卖合同纠纷。
[11]（2017）沪01民终9095号民事判决书。
[12]（2019）辽民申5423号民事裁定书。
最高人民法院民事审判第一庭所著之书名为《民事审判实务问答》，此书由法律出版社出版，并于2021年发行，具体内容可见该书第103页。
[14]（2017）最高法民终683号民事判决书。
[15]（2019）最高法民再245号民事判决书。
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